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有的地方房子5000元/㎡,有的地方的房子1万元/㎡,有的地方房子单价从5000元升到了1万元,造成这种价格差距和价格变化原因是什么?房子所附带的价值不同造成的差距,附带价值高的房子,房价就高;即使当期价值未呈现,未来价值逐步兑现后,价格就会逐步上涨。
房产是大多数人最主要的财富,所以一定要提高对“房产”的认知。买房子其实是一种私人资产的积累方式。只有买对了房子,才能实现资产保值,更进一步会实现资产升值。买房子做价值分析是实现“买对房子”的有效途径。
价值一:首选城市
1、选择哪个城市,是买房子的大前提。城市选对了,至少能保证买房选对了一半,城市选错了,就全错了。
2、以后的房子不会普涨了,城市会分化,房子也会分化,造成这种现象的原因是人口的迁移。人口净流入型的核心城市会“香港化”,人口净流出型的大部分三四线及县城会逐步“鹤岗化”。
3、北方优选北京,西北优选西安,西南优选成渝、江浙沪大区优选上海、杭州、南京、苏州、宁波、无锡,粤港澳大湾区优选深圳、广州、东莞、佛山、珠海、惠州,中部优选郑州、武汉,次选合肥、长沙,东部优选济南、青岛,次选大连。
价值二:地段价值
1、优质土地的稀缺属性:优质土地是稀缺的、不可复制的、不可再生的。好位置的房子卖完了,就真的没了。
2、绑定优质资源的天然属性:好地段的房子与优质资源具有天然的亲密性。买好房子的本质是对优质资源的抢占,竞争的形式是用货币量的多与少,持有货币量多的人就能占优优质的资源,反之亦然。
3、城市发展方向:城市的主要发展方向所在的片区是优质的地段。城市的发展不单单是纸面上的规划,而是政府要真金白银的往里投钱搞城市建设,城市才会发展起来。当期未呈现的价值,在未来会逐步呈现,这就是以“时间”换“价值”,这就是眼光,这就是投资。
4、板块轮动,中心变迁:随着城市的发展,城市的会发生板块轮动,有的板块价值会逐渐衰落或价值无增长,有的板块原先是低价值板块会变为高升值板块。城市中心也会随着板块轮动发生迁移:八十年代的大观园是济南曾经的市中心,九十年代泉城广场是济南的市中心,后来变成是奥体中心,现在是CBD是济南的中心。
5、城市的老城区注定要衰落的,这是城市发展的必然趋势。所以在老城区有房子的人,要尽快把房子置换到城市的主要发展片区内,这样才能实现房子的保值升值。
价值三:学区价值
1、优质的学校是高房价的重要保障之一,甚至能超过地段的束缚,因为教育是真正的刚性需求。
2、学区房形成的内在原因是有优质的生源,优质的生源来自优秀的家庭;优质的生源会反哺学校,使学校的成绩更好,以至于成为学区房。高房价会筛选优秀的家庭,优秀的家庭会促使有优质学区的楼盘价格飙升(顶级学区房在济南在3.5万左右),学区房高价格就是这么来的。
3、房价高的区域,对口学校平均成绩相对较高;房价低的区域,对口的学校平均成绩相对会偏低。财富分化教育资源,教育分化未来阶层,很无奈也很现实。
价值四:交通价值
1、要优选近地铁的项目
2、地铁会极大地提高出行的便利性和出行效率,地铁是拉升房价的主要因素
价值五:配套价值
1、真配套:商场(大型购物中心提供的是新的生活方式,不单单是买东西方便)、公园、医院等
2、假配套:高铁、火车站、飞机场
3、辨别配套有效性是对生活的真实的影响程度
价值六:开发商价值
1、好的开发商是顺利交房的保障
2、好的开发商开发的小区社会认可度高
3、好的开发商开发的项目设计理念先进
4、招、保、万、金、中、华、龙,还有绿城和仁恒,这是全国公认的优质开发商
价值七:物业价值
1、好的物业可以提高居住品质,好的物业是房子保值、升值及转手成功的重要保障
2、2021“物业服务满意度领先企业”,前十名分别是:绿城、龙湖、中海、万科、东原、融创、金茂、保利、蓝光、北京晟邦。
价值八:生态资源价值
1、一般多为江、河、湖、海、山等生态资源。生态资源是稀缺的、不可再生的,所以具有资源独享性。
2、一般拥有生态资源的项目多定位为改善型产品。
值得注意的是,只具有单一优质价值支撑的高房价项目,潜在风险比较大。
单一顶级学区房价值支撑的房价:如甸柳小区、尚东1956等,如果针对学区房进行改革,如摇号上学、教师轮岗等政策实行,这些小区没有了学区房的光环,价格会立马下降,降到和周边普通房子价格差不多的价格。
单一顶级地段支撑的CBD的房子:其实济南CBD的房子有个很大的问题,一、周边写字楼高楼林立,白天采光不好,夜晚写字楼会有亮化,光污染。二、未来CBD将会非常堵。三、CBD很多小区都是小组团式,四面临路。有的甚至没有园林景观,楼下直接是街道,居住体验不好。四、CBD本来就是办公属性的区域,居住环境确实不尽如人意。五、基本都是投资客购买的,自用型客户占少数,很多人买到后租出去,甚至改成群租房租出去,对于那些自用型客户很受影响,花500万买的房子竟然和住群租房的人是邻居或上下楼,豪宅感受和居住体验大打折扣。
单一生态资源支撑的高房价:地段不占优势,也没有其他比较好的配套,如学区、地铁、商业配套,单靠生态环境好支撑的高房价,升值没有保障,转手也比较困难。
基于以上价值分析,要买价值均好型的房子,这样才会保值升值,买了不亏。没有十全十美的房子,各个方面价值都好,它的特点一定是非常贵。如何做价值排序和取舍,要基于自己的真实需求。刚需客户建议:城市>地段>学区>地铁>开发商>物业>商场>户型>楼层>医院>公园>生态环境,改善客户建议:城市>地段>物业>开发商>生态环境>户型>地铁>其他配套。
买房时进入每个项目的售楼处,置业顾问在讲区域价值和项目价值及产品价值时,都会有一套完整的价值系统,且多为专业人员撰写的,很容易让人信服。做理性的购房人,要有自己的价值分析系统,才能买对房子,不被忽悠。要达到去置业顾问化,置业顾问作用是告诉你哪些房源可以选,成交底价是多少,以及跑手续就可以了。要不然你怎么买二手房,要听中介的分析吗?所以要提高自己对房子的认知才行。
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