2020年前后,网上曾有很多人鼓吹买惠州,最后买房人买惠州亏了钱,鼓吹的人偷偷数钱。
我在房产课碰到很多这样的学员,当年被忽悠到惠州,他们跟我说,谭老师我当时就刷到你了,你劝我们不要去,可是我却觉得你在唱反调。
这也是我一直希望大家不要只追求一个答案,而要问为什么的原因。
你问任何一个骗子,骗子都不会说我在骗你。
可是,骗子需要构建的场景越多,越容易暴露,当你弄明白判断房产价值的前因、后果,弄清楚“为什么”,骗子也会原形毕露。
惠州这座城市,房子不是不能买,但能买的是二十年前。
2006年以前,甚至2008年以前,惠州房子总量不多,房价每平两三千,当时你真的买不起深圳很贵的房子,在惠州能够找到机会。
过程中,也有很多次机会,卖掉换回深圳。
但现在是2024年。
现在的房地产形势已经变了。
“飞流直下三千尺”,说的就是惠州在内的很多城市的房价。
越成熟的市场越不会出现明显的空子,让人轻易钻过去获得暴利。
房地产在早期,有不少投机取巧的空间,甚至一些灰色手段都是常见的。
但那个时候,仍然只有很少的人做这种事情。
更多的人知道却不敢做,或者敢做却不知道。
去年,我们已经在推动新一轮房改了。
加大保障性住房建设和供给:保障你有房子住,但没说要保障你靠房子赚钱吧?
让商品住房回归商品属性:什么是商品属性?
涨、跌由市场决定。
房地产未来的趋势就是商品房、保障房的双轨制发展,有的房子注定是保障居住的,有的房子是由市场决定的——
市场决定的房子房价,有的是涨的,有的是跌的。
再以深圳为例,深圳面积1997平方公里,常住人口1779万人,存量商品房200来万套,地少人多房子少,供求关系一边倒。
截止到去年,深圳的百万富翁数量超过5万人,位列全球各城市第27。
这些人能够承担多高的房价?
更高一级的富豪,假如你不给它品质更好、资源更多的住房,对深圳来说是不是减分项?
可是,所有的深圳人都这么有钱吗?
深圳人的平均工资是1万多元/月,大量在平均工资以下,甚至一些在平均工资附近的深圳人,也需要房子。
这是深圳房地产市场的买房人现状。
深圳的十个板块,南山区、福田区、龙岗区、龙华区,有的板块的房子可以持续地涨,有人能够承担。
但是更多板块的更多房子,需要定义为居住板块,让人住得起房。
以龙岗为例,2011年、2012年,我曾买过大运的房子。
当时刚通地铁3号线,大运很多房子每平几千块、万把块。
到2015年、2016年,房价涨到3万多/平,贵点的4万多/平——
当时我就把那里的房子全部卖掉了。
即使是现在,3万多/平、4万多/平的房价,对很多深圳人来说,是不是仍然高不可攀?
现在,南山、福田的房价,跟龙岗的房价越拉越大。有的同学担心,南山、福田那么高了,还能涨吗?
龙岗普遍3万多/平,能不能抄底?
未来它们之间的房价差距,只会越拉越大。
房地产的形势已经变了,再以南山、福田为例,竹子林是南山福田交界的地方,后面有园博园,附近有商场、地铁、学校。
竹子林的房价,过去五年在福田区垫底。
珠光、茶光、桃源村紧挨华侨城,离科技园很近,房价也是南山区垫底的存在。
很多人对城市的分化有认知,知道惠州不能买、珠海不能买,这是过去几年上一批买房人血淋淋的代价所告诉你的。
板块也会分化。
难道你要变成另一批买房人,用血淋淋的代价告诉后来人吗?
你以为龙岗区和南山区都是深圳市,一个3万多/平,一个8万多/平,3万多/平涨得肯定比8万多/平的多。
可是你不知道,龙岗区截至2035年,要至少新增3940万平方米的住房。
你以为科技园和珠光茶光都是南山区,竹子林、香蜜湖都是福田区,可是你不知道,南山区福田区也很大,房子与房子的差距也大啊!