东莞再度发布重磅楼市调控政策。8月2日凌晨，东莞市住建局等多部门联合发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知(东建〔2021〕11号)》（以下简称《通知》），出台稳控住宅用地出让价格、强化住房限购措施、加强房地产金融管理等8条政策，全方位打击炒房客，稳定楼市。
调控升级的背后，是东莞外地购房者大量涌入，推高了当地房价，交易量也大幅提升。在此次调控前，东莞在2月底已发布6条楼市调控政策，今年4月，东莞政府负责人被住建部副部长倪虹约谈。而在调控政策之下，东莞楼市已经有所降温。
对于这次东莞的政策力度，长期观察珠三角地区楼市的杨茵（化名）对记者说，“（政策）震惊了很多人，基本上堵死了‘炒房’漏洞，可以看出，政府是下定决心了。”。
她表示，“去年，东莞房价涨得很快，楼市很火，即便政策出台也难以降温，现在这么严的新政策出台，堵住了炒房客的路，保刚需，房价会慢慢平稳，市场回归理性。”
限购加码 暂停向个体工商户销售商品住房
说到楼市调控政策，无外乎控地价、限购、限售、发布参考价、收紧房贷等手段，这次，东莞发布的《通知》可谓十分全面，囊括了多项政策。
限购方面，《通知》称，新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原则作为认定条件，包括在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年；在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。
值得关注的是，《通知》明确提出，暂停向个体工商户销售商品住房。对此，杨茵认为：“东莞个体工商户太多了，他们向银行贷款比较方便，为炒房提供了便利，这次暂停向这部分群体售房，也是堵住炒房的一种手段。”
58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示，去年至今，东莞新房价格出现明显上涨，整体涨幅在30%左右，其中，企业和新落户人群成交占比明显提升，如部分楼盘在去年上半年推出100套房源，仅有一两套是以企业名义购买，而今年，数量却达到了五六套。新出台的政策比较有针对性。
对于购房人弄虚作假骗取社保证明购买商品住房的情况，《通知》称将严罚，一经查实，撤销其合同备案，已办理不动产登记的，按规定更正撤销。自撤销合同备案或更正撤销不动产登记之日起5年内禁止在东莞购买商品住房。
热点楼盘限售期延至5年 二手房成交指导价机制呼之欲出
限售方面，《通知》主要有两项内容，一项是对意向购房人数超出上市房源套数比例较高的热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年；另一项是对本通知发布之日起交易转让（以网签时间为准）的住房，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
对此，陆骑麟表示，热点楼盘限售期限延长的政策是为了减少投资和投机买房，增加其持有年限；后一项政策主要是增加购房者成本，减少短期投机买房的行为。
在限价方面，《通知》提出，加快建立二手住房成交指导价发布机制，要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。
此前，深圳、成都、西安等多个热门城市已经发布了二手房指导价政策，政策落地后当地楼市降温明显。以深圳为例，统计局数据显示，该市二手房销售价格在4月份扭转大涨势头后， 5、6月份连续环比下跌，5月份跌幅为0.1%，6月份跌幅则扩大为0.2%。上半年深圳二手房网签数量也已出现五连跌。
高价拿地现象将减少 政策倾向保护刚需购房
在稳地价方面，《通知》提出，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式。同时规定，非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。
此外，竞买企业还需说明购地资金来源并承诺为自有资金，相关职能部门可对购地资金来源进行穿透式核查，确保竞买企业购地资金依法合规。
“结合其他城市‘稳地价’的相关经验，严控开发商拿地出资比例，可以减少高价拿地的现象，通过稳定地价来逐步降低购房者对未来房价上涨的预期，从而起到稳房价的作用”。陆骑麟称。
《通知》还要求，加强对各种渠道资金违规流入房地产市场的监管力度，严禁房地产开发企业、中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供首付贷等购房融资产品或服务。
值得一提的是，《通知》中还随处可见保护刚需购房的政策，比如规定，对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度，优先保障无房居民家庭购房需求；严格执行差别化住房信贷政策，优先支持居民家庭首套刚需自购房需求等。
年内已两轮大调控 上半年东莞楼市降温
实际上，今年2月27日，东莞已发布6条楼市调控政策，提高首付款比例、商品住房限购年限等。此次，东莞再度发布8条调控政策。
密集调控的背后，是东莞外地购房者的大量涌入，推高了当地房价，交易量也大幅提升。
某研究院发布的城市移民指数研究报告显示，从购房者的来源来看，22个重点城市中，有7个城市的省外客户占比超过一半。其中，东莞位居第二，购房群体中省外客户占比高达71.4%。
该研究院监测数据还显示，2020年东莞新房共成交9.87万套左右，其中，住宅达6.47万套，同比增长33.6%，成交套数为近四年新高，同期，东莞二手房成交突破4万套，成交量创三年新高。
东莞住建局发布的数据显示，2020年12月份，新建商品住宅中，地面建筑层数超过4层的均价为25541元/平米，地面建筑层数4层以下的均价为34152元/平米，比2020年7月份的均价分别上涨16%、18%，二手房均价则稳定在1.7万元/平米~1.8万元/平米之间，没有太大的起伏。
今年4月份，东莞政府负责人被住建部副部长倪虹约谈，要求充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
在政策的调控下，东莞楼市已见稳。乐有家研究中心监测数据显示，今年上半年，在2·27新政发布后，东莞楼市有所降温，二手房网签不足万套，同比下跌29.8%，二手房成交均价在新政后开始掉头向下，连续四个月环比下跌。
易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，东莞的政策非常全面，涉及限购、限售以及其他稳价政策；其次，政策比较细致，补漏洞政策比较多，这些都有助于规范当地的购房行为。“总体而言，东莞的新政比较务实，能落地，进一步打击了炒房，真正促进了市场稳定。”
诸葛找房数据研究中心表示，《通知》体现了东莞市进一步加强房地产市场调控的决心以及治理的全面性。首先，在土地竞拍方面，东莞提出新型土地出让方式，以及严格购房主体资格，保障了开发项目的质量问题，有效打击开发商“偷工减料”等违规行为；其次，提出采取公证摇号、积分排序等方式购买，严格执行差别化住房信贷政策，将在一定程度上促进购房交易的公平性，保障购房主体人的合法权益，较好地遏制房价过快上涨的势头，深入贯彻“房住不炒”；另外，发布二手房指导价，在一定程度上整治虚高挂牌价乱象；完善住房保障体系等，也能有效缓解住房压力，在一定程度上抑制租金高涨。整体而言，东莞多维度革新将有效打击市场违规行为，促进市场平稳发展，也将在很大程度上提高城市吸引力。
新一轮调控加码在路上？
7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志。中原地产首席分析师张大伟对此表示，5个城市最近房价明显上涨，成为约谈对象，代表了房地产调控政策在下半年将继续从严。
中原地产研究中心统计数据显示，2021年以来全国房地产累计调控超过320次。多部委针对楼市密集发声。在7月23日住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》后，多地就楼市调控发布新的举措，包括上海、杭州等。
张大伟认为，中央部委在2021年开启了密集调控潮，相比往年，政策力度和密度都在明显增加。“对于普通购房者来说，需要注意的是信贷政策，2021年央行和住建部密集联动，房地产贷款供应量逐渐减少，在房贷收紧的情况下，房地产市场退烧难免，最近买房的需要谨慎了。”
新京报贝壳财经记者 潘亦纯 编辑 李薇佳 校对 卢茜
